Az amerikai lakáspiac 2026 elején végre némi megkönnyebbülést hoz a vevőknek, miután a Zillow friss januári piaci jelentése szerint a lakásárak már hatodik hónapja csökkennek havi összevetésben. A vállalat vezető közgazdásza szerint a következő hónapokban fokozatosan javulhat mind az értékesítések száma, mind a megfizethetőség, noha a tél eleji szélsőséges időjárás még visszafogta a forgalmat.
Esnek a lakásárak, olcsóbb a havi törlesztő
A Zillow Home Value Index (ZHVI) alapján egy tipikus amerikai otthon értéke jelenleg 358 968 dollár. Ez januárban 0,4 százalékos havi csökkenést jelent, miközben éves összevetésben az árak mindössze 0,2 százalékkal állnak magasabban, vagyis gyakorlatilag stagnálnak.
A legérzékenyebb mutató a vevők szempontjából a havi törlesztőrészlet: egy átlagos lakásra, 20 százalékos önerőt feltételezve, ma 1 733 dollár körüli havi jelzáloghitel-terhet kell fizetni, az adók és biztosítás nélkül. Ez 8,4 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban, ami elsősorban az alacsonyabb jelzálogkamatoknak köszönhető, és kézzelfogható javulást jelent a megfizethetőségben.
Kínálat: több eladó lakás, de kevesebb új hirdetés
A januári adatok szerint országosan 1,11 millió eladó ingatlan szerepelt a piacon. Az aktív állomány 6 százalékkal magasabb, mint egy évvel korábban, ami nagyobb választékot jelent a keresőknek, ugyanakkor decemberhez képest minimális, 0,1 százalékos csökkenés látható.
Új hirdetésből 269 922 került fel a piacra januárban, ami 5,5 százalékkal kevesebb a tavalyi év azonos időszakához képest. Hó‑per‑hó alapon ugyanakkor látványos, 54,8 százalékos emelkedést mértek decemberhez képest, ami jelzi, hogy az ünnepi szezon utáni hagyományos élénkülés idén is megkezdődött.
Lassabb értékesítés, kevesebb licitháború
A verseny érezhetően enyhült: januárban medián 47 napra volt szükség ahhoz, hogy egy lakás „pending”, azaz szerződéskötés előtti státuszba kerüljön. Ez nyolc nappal hosszabb értékesítési idő, mint egy éve, és négy nappal több, mint decemberben, ami azt jelzi, hogy a vevők több időt kapnak a döntésre.
Az áralku is visszatért: a hirdetések 22 százalékánál volt szükség árcsökkentésre januárban, ami éves alapon 0,7 százalékponttal alacsonyabb arány, de decemberhez képest 5,2 százalékponttal magasabb. A decemberi – a legutóbbi elérhető – adatok szerint az eladott otthonok 22,4 százaléka kelt el a meghirdetettnél magasabb áron, ami 2,3 százalékponttal kisebb arány, mint egy évvel korábban, így a tavalyi extrém licitháborúk fokozatosan enyhülnek.
Visszafogottabb forgalom, de javuló kilátások
A Zillow előzetes forgalmi mutatója szerint 219 644 lakás kelt el januárban az Egyesült Államokban. Ez 4 százalékkal elmarad az előző év azonos hónapjától, és 26,4 százalékkal kevesebb, mint decemberben, bár a vállalat jelzi, hogy ezeket az adatokat a hónap közepén még felfelé vagy lefelé módosíthatják.
A frissen szerződés alatt álló – azaz a „for sale” státuszból „pending” státuszba lépő – hirdetések viszont 1,8 százalékos éves növekedést mutatnak, és 20,8 százalékkal haladják meg a decemberi szintet. Ez arra utal, hogy a piaci aktivitás a téli időjárási sokk ellenére is lassú, de pozitív irányú fordulatban van.
Bérleti piac: mérsékelt drágulás, sok engedmény
A bérlők számára is fontos mutató, a Zillow Observed Rent Index szerint az átlagos amerikai lakbér januárban 1 895 dollár volt. Ez éves szinten 2 százalékos, havi összevetésben pedig 0,1 százalékos emelkedést jelent, vagyis a bérleti díjak tovább nőnek, de jóval visszafogottabb ütemben, mint a pandémia utáni időszakban.
Érdekes jelenség, hogy a hirdetett bérlemények jelentős része valamilyen engedménnyel – például egy hónap ingyenes lakbérrel vagy csökkentett kaucióval – próbálja vonzóbbá tenni az ajánlatot. A januári adatok szerint a Zillow felületén szereplő bérleti hirdetések 38,8 százaléka tartalmazott valamilyen kedvezményt, ami 2,3 százalékponttal alacsonyabb arány, mint egy éve, és 0,6 százalékponttal kevesebb, mint decemberben.
Nagyvárosok: drága partvárosok, vegyes trendek
A Zillow részletes táblázata szerint a nagyvárosi piacok között jelentős különbségek láthatók az árak és a trendek tekintetében. Az alábbi táblázat néhány kiemelt metropolisz aktuális adatait mutatja:
| Város | Tipikus lakásár (ZHVI) | Havi változás | Éves változás | Tipikus bérleti díj | Éves bérletváltozás |
|---|---|---|---|---|---|
| Egyesült Államok összesen | 358 968 USD | -0,4% | +0,2% | 1 895 USD | +2,0% |
| New York, NY | 707 558 USD | +0,2% | +3,9% | 3 232 USD | +4,3% |
| Los Angeles, CA | 946 065 USD | +0,1% | -0,5% | 2 885 USD | +1,6% |
| Chicago, IL | 336 389 USD | -0,2% | +4,0% | 2 091 USD | +5,4% |
| Miami, FL | 467 850 USD | -0,2% | -4,3% | 2 645 USD | +0,5% |
| San Francisco, CA | 1 092 908 USD | -0,2% | -2,1% | 3 064 USD | +5,8% |
| Austin, TX | 418 101 USD | -0,7% | -5,9% | 1 561 USD | -2,6% |
| Raleigh, NC | 428 618 USD | -0,5% | -2,6% | 1 655 USD | +0,2% |
A táblázatból látszik, hogy a tengerparti, technológiai központok, például San Francisco vagy Los Angeles továbbra is rendkívül drágák, miközben egyes piacokon – mint Austin vagy Miami – már egyértelmű korrekció figyelhető meg az árakban. A bérleti díjak ugyanakkor ezekben a városokban is jellemzően még emelkednek, ha mérsékeltebb tempóban is.
Kilátások 2026-ra: fokozatos enyhülés, nem drámai áresés
Mischa Fisher, a Zillow vezető közgazdásza szerint a 2026-os év mind az eladások, mind a megfizethetőség szempontjából „fokozatos javulást” hozhat. Úgy fogalmazott, hogy az év eleje „óvatos első lépés egy jobb irányba”, mivel a vevők és eladók egyszerre próbálnak alkalmazkodni a mérséklődő kamatszintekhez és a sok helyen extrém téli időjáráshoz.
A cég várakozása szerint a tavasz közeledtével élénkülhet a forgalom, és tovább javulhatnak a feltételek a vevők számára, miközben a bérleti piacon a visszafogott áremelkedés hozzájárulhat az infláció mérséklődéséhez. A februári részletes piaci jelentést a Zillow március 4‑én tervezi közzétenni, amely további fényt deríthet a trendek tartósságára.